〈磁磚防脫落補強工程，最新補強型式〉
一、透明安全保險套膜，磁磚全面包膜工法。
二、玻璃纖維網膠膜，磁磚全面包膜工法。
三、鬆磁磚植筋補強，針對空鼓鬆動部位的磁磚。
四、新磁磚貼飾，針對已脫落位置重新安裝磁磚。
五、滲透增黏處理，針對磁磚接著力不足的補強。
六、3mm薄板，免敲磁磚高強度天然岩石拉皮。

〈磁磚外牆補強設計前的考量〉
外牆補強設計視磁磚建築物的檢修規模而定，除了
自行招集美護廠商認識外牆磁磚增黏處理、防護包
膜、植筋補強等工法。也可以委託專業建築技師設
計規畫拉皮或監造。由於台灣較欠缺老磁磚建物補
強新工法的認識，若調研時間不充分或對老舊建材
防護的專業知識不足，都會使外牆安全維修沒到位
不經意破壞卻刀刀見骨。造成外牆修補的工程輪迴
不斷，似乎沒有盡頭。因此，尋求經驗豐富的外牆
磁磚美護公司，輔以新材料、新工法的協助，依客
戶的經濟能力做為維修設計上的通盤考量，將較適
合於整棟磁磚安全的保護工作妥善完成。

外牆鋼筋鏽蝕導致磁磚脫落
需用專業工法修復


〈外牆磁磚局部維修，如何進行設計規劃與發包?〉
無論在設計面或施作面，外牆磁磚固定工程之修復
與補強，在台灣概屬較冷門專業工程項目。由於磁
磚目前尚缺乏詳實完整的修補規範，施工方法多數
擇簡，選用局部敲除再黏貼回填的工法，欠缺整體
強固保護的新觀念。外牆磁磚脫落局部修復工程，
可找有豐富經驗的專業磁磚植筋補強廠商洽詢施作
外牆磁磚檢查後的全面維修，必須考慮安全強度、
時間、預算、美觀等基本問題，不要聽到打診有問
題就敲掉，那視同野人的作法，現代人誰會牙齒微
恙就拔掉？除非碰到無照的蒙古大夫，其人還愚昧
誤信其很專業！

外牆磁磚局部維修的方法有很多種類

〈外牆磁磚防脫安全包覆膠膜目的〉
totome多多美創新開發外牆磁磚防脫落安全膠膜，
簡稱磁磚包膜。以外塗透明包覆的方式解決磁磚黏
著力不足、脫落、鬆弛、拱起、空心、鼓起的安全
問題。外牆磁磚鬆脫面積若太廣泛，則不適合局部
修繕，因為磁磚脫落還是會層出不窮。當熱漲冷縮
變化與水分滲透不斷破壞安定；當地震搖晃等突發
因素加速隆起突出；當粘著劑逐漸老化而強度不足
當填縫劑的支撐力繼續崩潰，特別需要能亡羊補牢
的安全包膜，尤其是在預算有限，外牆磁磚又必須
全面補強到診斷技師能認可的安全程度，外牆磁磚
防脫安全包覆膠膜是好的選項。

膠膜示意圖


〈磁磚防脫安全膠膜〉
本膠膜包覆系統工法施作前，先將外牆磁磚脫落處
補貼完畢。黏著力較差處滲透補強；鬆動空鼓處則
植筋補強；再將外牆全面清洗乾淨；最後施作包覆
式磁磚防脫安全膠膜。本工法包覆每一片磁磚與縫
隙，即使磁磚鬆脫也能被束裹黏住而掉不下來，達
到全面保護樓下路人的安全。若有牆面龜裂等問題
可以貼覆大面積纖維補強網，再用膠膜包覆系統工
法施作，可有效解決伸縮縫龜裂的問題，增加建築
美觀，延長大樓外牆的使用壽命，安全膠膜是目前
最經濟有效的外牆磁磚補強工法，一舉數得的好工
法，能迅速提升大樓磁磚嶄新的生命力。

外牆包膜防止磁磚脫落的防護罩

〈大型外牆補強工程如何進行設計規劃與發包?〉
若針對大型外牆補強工程的相關設計，可以找專業
的外牆修繕工程公司合作，也可考慮聘請建築師、
土木技師或結構技師從事專案設計、規劃執行。例
如：建築檢查報告、安全診斷分析、補強工程設計
圖說、錨定施作工法設計、細部材質規劃、材料力
學參數設定、成本評估、協助發包、工程管理監造
成品驗收等。興許透過第三公正客觀單位的指導、
審查與監造，讓完工品質能與原設計要求執相符合
更可以確保修復補強工程的可靠度。

〈外牆磁磚修復與補強工程進行拉拔檢驗〉
內應力又稱微觀殘餘應力，由磁磚與磁磚之間的變
形不均勻性產生的。這種內應力達到很大的數值，
甚至可能造成顯微裂紋並導致磁磚破壞。故外牆問
題的解決，建議可從基礎材料的現象檢查做起，先
掌握建築物外牆磁磚的粘著力，再針對內層情況做
進一步檢驗與改進補強。外牆磁磚修復與補強工程
目前可參考是現場拉拔測試，主要看檢測破壞點，
其次是每點接著力至少6 kgf/cm2以上。若是大樓
磁磚有未達標的情事，可聯繫多多美護公司作超滲
透型接著力補強處理工法。也有採用包覆式膠膜的
處理工法，局部鬆脫則可採用金屬植筋錨定工法，
完全可符合實驗室或現場拉拔測試的國家標準。

多多外牆磁磚維修總部


〈不要破壞外牆磁磚三維區域中的平衡狀態〉
外牆磁磚由於受外力作用、邊界約束或溫度改變等
原因而發生應力形變和位移問題。單位面積上的壓
力就是壓應力，當連續介質內部之間通過近距離接
觸作用力，會相互施加作用力，簡稱為應力。如果
一大片外牆磁磚受力或受熱不均變會引起彎曲現象
磁磚彎曲內側就會感受到「壓應力」，磁磚外側則
感受到「拉應力」。大片磁磚原本具有對稱性，轉
換位置的不變性。當磁磚與磁磚連續介質的物理狀
態被外力敲除或改變，這種應力張量也會因為剪應
力的作用力，而改變外牆磁磚三維區域中的平衡狀
態，大片磁磚脫落的災難開始隱隱發生。

專業外牆磁磚鼓脹處理


〈安檢發現磁磚空鼓鬆動是否應該敲除更新〉
外牆磁磚是各種礦物質連續性的填滿布列，不留下
高彈性空隙。故磁磚熱脹受力後的位移會產生小形
變，在整個變形過程中會產生連續性緊繃，內應力
於焉增大。造成接頭局部區域的最大應力值較高，
嚴重者產生空鼓、龜裂甚至會拱起。磁磚體積膨脹
後，抵抗物體壓縮趨勢的壓應力會自然出現，故不
主張維修時人為抽取或敲除既有的舊磁磚，以免應
力消失後，外牆磁磚霹靂啪啦連續式崩解鬆脫。即
使局部再黏貼新磁磚，整體局勢已經變形。

外牆磁磚修繕補強，盡量避免局部敲除更新


〈外牆磁磚不同的空鼓類形，維修方案也不同〉
磁磚受力超過極限強度會破裂，受力未超過則產生
蠕變（Creep）也就是磁磚在緩慢應力影響下，其
固體材料永久性的移動或者變形，而此潛變趨勢與
塑性變形的材料截然不同。外牆磁磚內外受低強度
應力長時間的總體作用，且隨著溫度升高而蠕變加
劇。這種磁磚變形的速率與材料性質、載入溫度、
載入時間和載入結構應力有關。而外牆歷經數十年
的風吹日曬雨打，磁磚常見翹曲或拱橋等穩態變形
引發不同位置的空鼓類形，這也影響維修補強工法
設計上的考量思維。

多多外牆磁磚維修注意高壓電線的風險


〈磁磚附著力的僵化、硬化的補強〉
附著力是兩種不同物質接觸部分的相互吸引力，附
著力優劣主要在兩者相吸或相斥的分子力表現。只
有當兩種物質的分子十分接近時，才能顯現出好的
附著力來。磁磚膠泥在液體時能與固體磁磚密切接
觸，它們之間的附著力能發生作用。但兩種固體不
能密切接觸，因為它們之間的附著力不能發生作用
磁磚接著劑主要是添加高分子聚合物，在固化過程
中相互交聯，但長期將使極性基團的數量減少，這
些將是導致磁磚附著力下降的因素。當磁磚接著劑
逐漸硬化成固體後，所塗敷具有附著力的材料表面
接觸介面就逐漸失能，尤其在欠缺磁磚背膠界面劑
的情況下。因此，新貼外牆磁磚應該塗佈背膠與介
面劑，不能直接用膠泥貼附磁磚，那是很傳統的粗
劣工法。

外牆磁磚維修更新專業級廠商


〈磁磚接著劑應力鬆弛的補強〉
低吸水率磁磚背面與新形成的接著劑表面，沾濕其
實是非常不穩定的，它們無法完全產生相互間的吸
附反應，從而逐漸使表面接著能降低。而磁磚拉拔
試驗只在新品時檢測，過了接著力就開始遞減，越
硬越沒沾附力。磁磚接著劑在維持恆定不變形的理
想中，其應力仍會隨時間的成長而減小，這種現象
為應力鬆弛，它也可理解為一種廣義的接著面蠕變
吾等在維修補強磁磚時，此等附著力狀態若化的問
題，也勢必要考慮如何補強。

修繕內行人特別講究外牆磁磚介面底劑的塗佈


磁磚修復專用底膠、特殊黏膠、結構膠

〈磁磚修補又掉了，如何有盡頭?〉
建築凹凸外牆磁磚部位受熱輻射的程度不同，冷卻
速度也自然不同。熱應力產生的塑性變形不太均勻
新舊磁磚與黏著劑的鄰界自然也有差異。故傳統局
部補貼工法的補釘位置附近容易受損波及，產生片
狀補釘的丐裝外觀。畢竟每年補修每年掉的工法，
只能繼續治標不治本，甚至風險更加嚴重。且修補
磁磚遵循舊工法，輕鬆復貼在舊牆上，這是很容易
失敗的簡易作法。舊牆面多層風化問題，導致舊水
泥系材料被接著性能特別不易，即使陸續花了很多
錢維修，外牆磁磚總體狀況還是每況愈下。有以上
問題請洽多多外牆美護工程公司，個案提供專業諮
詢及多元技術服務選擇，真正安全有效地加強建築
物外牆磁磚安全。

局部修補還是繼續掉磁磚

〈處理不願出錢維修外牆的釘子戶〉
維護外牆安全是大樓全體住戶應共同負擔的義務，
大樓牆磁磚掉落不維修者，「全體住戶」均有
「刑法過失傷害或致死責任」。若是合法經過大多
數住戶同意，即可先發包動工修繕，事後以民事實
體法「給付型之不當得利」「致使他人權益受到損
害」的法令規定，向取巧不願分擔費用的住戶請求
利益返還，按實際區分的比例給付外牆修繕費用，
釘子戶最終還是要繳出修繕費用。公共外牆維修乃
為確保住戶的人身安全，暨「免於恐懼的自由」，
磁磚剝落事件若一再發生，將會造成善意第三者的
危險性，置之不理是最不負責任的作法。台北市強
制維修的法令，連續罰款安檢維修未完整申報者，
終於讓多年來故意癱瘓外牆徹底維修或全面拉皮決
議者，益發無計可施了！

〈把握外牆維修的最佳時機〉
建築物磁磚外牆檢查發現有鬆脫、鼓起、變形、
掉縫的瑕疵現象或局部龜裂時，亟需盡快進行全面
專業安全檢查及修復或保護，以免輕忽小病的警訊
而失去先機。礙於磁磚脫落有應力變化的連鎖骨牌
效應，於地震、颱風、大雨、寒流、暑熱傍晚冷卻
之時機率特別高，提早預防治療，絕不可輕忽延宕
檢查後強制維修的最佳時機。若是已有脫落不立即
維修，該區塊擠壓應力失衡的磁磚很快會崩塌，漣
漪效應式往周邊區域擴大損害。面對「外牆維修時
機」的處理態度，有先知先覺型、有後知後覺型。
而後覺者常吃不到後悔藥，早晚溫差大，若轉來意
想不到的噩果，自然無法趨吉避凶於天災或人禍了
台北市強制外牆檢查維修到安全的法規已經改變社
會風氣，大家都必須維修到合格程度的政策，全台
其它縣市勢必學習跟進，其它國家城市日後應該也
會向台取經外牆強制檢修的剛性制度。

牆面崩裂瓦解需要加強維修固定

〈外牆磁磚維修前必須注意的性能狀況〉
維修施工前必須清楚結構背襯材，了解原始粘著材
料與工法模式，充分評估鑑定外牆磁磚的安全等級
與結構現況，了解目前各介面材料症狀與病理緣由
知道所剩的粘著力是多少？熱漲冷縮差動狀況，進
而找出最正確的全面補強措施，完成最具效益的整
體解決方案。更換新磁磚必須雙面粘著性能的工法
直接貼附恐怕只是一時的接著，撐不了多久又是空
鼓聲響，甚至整片滑落，尤其是無伸縮縫設計的大
樓。這其中有很多影響因素與技術觀念需要熟知，
所以修補磁磚比貼新磁磚的要求多很多，千萬別把
磁磚修補想得太簡單。多多公司提出磁磚植筋的新
方法，有助於個別磁磚的錨定固定，避免破壞應力
平衡的敲磁磚工法，尤其粉刷內層原本已經狀況已
經不佳，敲下去將傷筋動骨，瞬間區域崩塌鬆脫。

〈外牆建材掉落傷人如何罰款〉
攔截防護網並非維修，局部修補缺損磁磚都是馬後
炮的被動處理，其它磁磚鬆脫傷人的危機並未解除
應召開臨時區分所有權人大會，決定如何解決此一
根本性問題，例如覆蓋薄石拉皮、敲除磁磚作塗料
拉皮、植筋補強或包覆安全膜等全面性處理。否則
等事故再發生，民法賠大錢又吃上刑事官司就來不
及後悔了。如果老舊大樓的外牆石材或磁磚或類似
物，有掉落造成他人生命、身體或財物等公共安全
之危險疑慮時，將被處六萬元以上三十萬元以下的
罰鍰，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰。老舊大
樓的管委會或所有權人，應該要注意此規定是不修
繕就連續罰的精神。

〈拖延外牆維修的惰性〉
台灣到處飆高房價，卻多花不起錢維修大樓牆面的
安全，甚至能夠經年忍受漏水掉磚的常態。須知，
外牆若不強制性詳細檢查、診斷、維修，誰人能不
置性命於危險之中呢? 尤其是進出頻繁的屋主。當
磁磚自高樓掉落下來時，潛在傷害的危險指數非常
高。常見地震搖晃後，屋主在脫落情況嚴重時，才
會找工人來簡易局部維修，寧願天天撐陽傘、戴鋼
盔進出補釘大樓，結果沒多久又是磚落石碎。大樓
間如多風山谷，老舊房地產遍地高價是假像，到處
危樓才是接近真相。居安思危、安不忘危只靠運氣
而置之不理嗎?或草率形式佯裝處理？還是因為少數
人意見就暫緩？結果呢?當然也就忘了這件要命的事
了！直到有一天…2020開始，地方政府已經開始強
制執行外牆安全檢查與較高規格維修申報。

〈公寓大廈外牆使用管理規約範本〉
本公寓大廈外牆之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。每年至少應檢視一次外牆磁
磚或飾面材料之劣化情形，並作成紀錄。外牆磁磚
或飾面材料如有新增剝落或浮起（凸起）之情形，
管理人員應請求於一個月內召開區分所有權人會議
實質討論相關修繕、管理、維護事宜。過去常用的
敲舊磚補新磚和防護網並不是好的方法，新方法如
增加磁磚黏結力、包覆安全膠膜、包覆纖維網膜、
植筋加固、包覆石材薄板。

〈臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法〉
第一條：本辦法依臺北市建築管理自治條例（以下
簡稱本自治條例）第三十一條之一第五項規定訂定
之。

第二條：本辦法之主管機關為臺北市政府都市發展
局（以下簡稱都發局）。

第三條 本辦法用詞定義如下：
一、申報人：指本自治條例第三十一條之一第一項
　　規定之建築物所有權人 、公寓大廈管理委員會
　　或管理負責人。
二、專業診斷檢查機構：指置有專業診斷人員二人
　　以上及專業檢查人員三人以上，經都發局認可，
　　得受託辦理建築物外牆安全診斷檢查及申報業
　　務之技術團體。
三、專業診斷人員：指完成培訓講習訓練，經都發
　　局認可，得受託辦理建築物外牆安全診斷及申
　　報業務之開業建築師、執業土木技師或執業結
　　構技師。
四、專業檢查人員：指完成培訓講習訓練經都發局
　　認可，得受託辦理建築物外牆安全檢查及申報
　　業務之人員。

第四條下列建築物應由申報人依下列期限向都發局
申報：
一、經都發局公告之地面十一層以上之建築物，自
　　核發使用執照之日起算滿十五年，於次年度
　　十二月三十一日以前申報一次，其後每六年間
　　申報一次；自核發使用執照之日起算滿三十年，
　　於次年度十二月三十一日以前申報一次，其後
　　每三年間申報一次。
二、經都發局評定外牆具有潛在危險疑慮之建築物
　　自評定通知送達之日起六個月內申報一次；符
　　合前款規定者，並應依前款規定辦理。

前項第一款建築物之外牆飾面全面更新者，申報人
應檢具外牆修繕完工照片及其他都發局指定之文件，
送都發局備查後，其年限始得重新起算。但屬應領
得變更使用執照者，免依前揭規定辦理備查，其年
限自領得變更使用執照之日起重新起算。

第五條：申報人於申報前，應委託專業診斷檢查機
構或專業檢查人員辦理建築物外牆安全檢查，並由
該機構或人員製作檢查報告書且簽證負責。

前項檢查報告書應分為下列檢查結果：
一、免改善。
二、已由專業診斷檢查機構或專業檢查人員立即改
　　善完成。
三、有危害公共安全之虞而無法立即改善完成。

申報人應按前項檢查報告書之檢查結果，檢附申報
書、檢查報告書及經都發局指定之文件，依下列規
定辦理申報：
一、屬前項第一款或第二款者：逕向都發局申報。
二、屬前項第三款者：委託專業診斷檢查機構或專
　　業診斷人員依檢查報告書製作診斷改善報告書，
　　並經專業診斷檢查機構或專業診斷人員簽證負
　　責後，送都發局申報。

申報案件文件不全者，都發局應通知申報人補正，
申報人應於通知送達之日起三十日內補正。屆期未
補正或補正不全者，不受理其申報。前項申報經不
受理者，視為未申報。

第六條都發局應於受理申報後，依下列規定辦理：
一、建築物外牆安全檢查結果屬免改善或已由專業
　　診斷檢查機構或專業檢查人員立即改善完成者，
　　予以備查。
二、建築物外牆安全診斷檢查結果屬有危害公共安
　　全之虞而無法立即改善完成者，應通知申報人
　　限期改善。

裂縫漏水用包膜全面保護